Rakennussuunnitelmat

Uusi rakennuskanta ja rakennussuojelu

Itätalon suunnitelmaa on edeltänyt neuvottelu Lounais-Suomen ympäristökeskuksessa alueen kokonaisvaltaisesta kehittämisestä. Seutukaavaliiton suojelupäätös SU4 vahvistettiin vuonna 1985 ja se edellyttää pihapiirin säilyttämistä ennallaan (Kts. Rakennussuojelu). Periaatteena on, että Itätalon kokonaisuus pyritään säilyttämään omanaan ja uudisrakentaminen sijoitetaan pääsääntöisesti tämän ulkopuolelle niin, ettei se näy varsinaiseen pihapiiriin. Rakennuksia voidaan lisäksi sijoittaa vanhoille perustuksille. Tämä on Turun maakuntamuseon kanta lisärakentamiseen rakennussuojelun näkökulmasta. Suunnittelijana toimii PhD, TkL arkkitehti SAFA Bruno Erat.
Kts. asemapiirros sivun lopussa.

Ympäristöystävälliset talot

Pihapiirin suojelupäätöksen noudattaminen on ensisijainen ehto tulevan rakennuskannan suunnittelussa ja sen sijoittelussa alueelle. Luontoa ja ihmistä kunnioittava toiminta ottaa huomioon myös seuraavia asioita:

• paikan hengen kunnioittaminen
• energiatalous asuntojen sijoittelun perusteena (etelärinteet, passiivinen aurinkoenergia)
• mikroilmastojen hyödyntäminen
• ilmastotietoinen rakentaminen
• kestävä hajautettu energiantuotto
• sade- ja porakaivoveden käyttö puutarhassa, wc:n huuhtelussa ja huoltoon
• kompostikäymälät täydentävänä ja etäkohteissa
• luonnonmukaiset ja paikalliset materiaalit; puu, savi, ruoko, hamppu
• maasäteilyn ja magneettikenttien huomioiminen
• monikäyttöiset, muunneltavat tilat
• esteettömyys ja liikuntarajoitteisten huomioiminen
• turvallisuus
• koerakentaminen
• viherhuone etelään
• kaunis ikkunamaisema

PhD, TkL arkkitehti SAFA Bruno Erat; uusi rakennuskanta
Arkkitehtitoimisto Teuvo Ranki; restaurointi, korjaus- ja savirakentaminen                                                                         Arkkitehti TkT Tapani Launis; päätalon ullakkokerrokseenlaajentaminen

Säteilyyn liittyvissä asioissa on konsultoitu Reino Knaapilaa
FL Leena Alanen, Koy Itätalo Kustavi, hall. pj.
Viranomaiset:

• Kustavin kunta
• Lounais-Suomen ympäristökeskus
• Turun Maakuntamuseo
• Museovirasto
• ELY-keskus
• Vakka-Suomen uusyrityskeskus ry

Rakennuslupia koskevia viranomaispäätöksiä

Kustavin kunta on myöntänyt Koy Itätalo Kustaville

1. 1. 3.10.2000 pihapiirin rakennuksille 1-6 toimenpideluvan käyttötarkoituksen muutokselle. Lupa on saatu päätalon, väentuvan, Flemingin metsästysmajan sekä puutarhurin majan korjaamiseen hoitolan käyttöön sekä luhti- ja vilja-aitan muuttamiseksi kesämajoitustiloiksi (rak.arkk. Teuvo Ranki).
   2. 2.7.2007 sekä 17.12.2013  suunnittelutarveratkaisupäätöksen asemapiirroksen mukaiseen lisärakentamiseen, yhteensä 1680 m2. Uudet rakennukset käsittävät asuin- ja majoituspientaloja, talvipuutarhan, kasvihuoneita aputiloineen, varastorakennuksia ja työpajoja. Hakemuksen on laatinut arkkitehti Bruno Erat. Hakemuksessa mainittu ranta-alueella sijaitsevan saunan rakennuslupaa ei voitu ratkaista suunnittelutarveratkaisulla, vaan se edellytti ympäristökeskuksen käsittelyä.
      Kivinavetan hienovarainen muuttaminen uuteen käyttötarkoitukseen edellyttää erillistä käyttötarkoituksen muutoslupaa.
   3. Ympäristökeskus on myöntänyt 29.5.2009 Pyöskerin rantaan haetun poikkeuksen 80 m2 kokoiselle tilasaunalle.
   4. Päätalon ullakkokerroksen laajennussuunnitelman (pääpiirustus arkkitehti Tapani Launis). Rakennuslupa myönnetty 30.5.2011

      

Tehdyt selvitykset ja aiemmat suunnitelmat

Itätalon historiallinen selvitys

Itätalon nykyinen omistaja on tutkinut paikan historiaa, saattanut yhteen historian ja arkeologian asiantuntijoita, harrastajia sekä menneisyyden elävöittämisestä kiinnostuneita. Paikan merkitystä ja seudun ainutlaatuista kokonaisuutta Suomen varhaisen keskiajan tärkeimpänä ulkomaankaupan reittinä on tehty tunnetuksi perustamalla vuonna 2005 Viikinkien Kalantiväyläyhdistys ry – Vikingarnas Kalandsfarled rf, kotipaikka Itätalo, Kustavi.

Nykyrakennuskannan selvitys

Nykyisen rakennuskannan selvitys perustuu Turun Maakuntamuseon inventointiin vuodelta 1954 (Suomen rakennuskulttuurin yleisluettelo), korjaussuunnitelmiin ja rakennuslupapiirustuksiin vuosilta 2000, 2002 ja 2005 (Kts. Nykyinen rakennuskanta).

Kasvillisuusselvitykset ja pihasuunnitelma

Alueella on tehty maisema- ja luontoselvityksiä (kts. Kasvillisuusyhteenveto) ja puutarhan ja pihapiirin inventointeja. Em. kartoitusten jälkeen on alueelta löytynyt harvinaisuuksia, joista mainittakoon uhanalainen terhi (löytäjä Lassi Suominen, v. 2007).

Maakuntakaava

Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen maakuntakaava on korvannut aiemmin voimassa olleen seutukaavan.
Alueella on voimassa ympäristöministeriössä vahvistettu Varsinais-Suomen maakuntakaava. Maakuntakaavassa Itätalon pihapiiri rakennuksineen ja lähiympäristöineen on merkitty SU4-alueeksi.

Maakuntakaavan mukaan SU4-alue on:

Suojelualue, joka on tarkoitettu suojeltavaksi pääasiassa RakL:n 135§:n nojalla annettavalla määräyksellä.
Suunnittelumääräyksen mukaan: Alueen käytön suunnittelussa on otettava huomioon, että aluetta on sijainnin, luonnonkauneuden tai erikoisten luonnonsuhteiden tai historiallisesti tai taiteelliseti arvokkaiden muistojen, esineiden tai rakennusten takia erityisesti suojeltava.
Rakentamismääräysten mukaan: Alueella on rakentaminen sallittu vain siten, että alueen suojeluarvoa ei heikennetä.
Suojelumääräyksen mukaan: Vallitsevia olosuhteita muuttavien toimenpiteiden tulee olla sellaisia, että ne joko säilyttävät tai parantavat alueen suojeluarvoa.
Suosituksen mukaan: Epäselvissä ja ristiriitaisissa tapauksissa tulisi harkita ao. erityisviranomaisten lausuntoa. Alueen suojelutavoitteiden toteuttamiseksi tulisi laatia erityissuunnitelmia mm. ympäristöhoidon, maa- ja metsätalouden, ulkoilun ja virkistyksen sekä alueen rakennuskannan käytön ohjaamiseksi tavoitteiden mukaisesti.

Rannat ja vesialueet

Valtakunnallisesti merkittävän kulttuurihistoriallisen ympäristön säilymisen sekä kannattavuuden tärkeä ehto on toimintaedellytysten turvaaminen kaikin mahdollisin tavoin. Matkailu- ja luontoelämyspalveluita tarjoavan yrityksen virkistyskäytön kannalta yhteyksillä ranta-alueisiin, ranta-alueiden käyttö- ja rakennusoikeuksien hyödyntämisellä sekä virkistyskalastusoikeuksilla on suuri merkitys.

Pyöskerin ranta

Itätalon kiinteistöön kuuluu 1,3 hehtaarin kokoinen erillinen ranta-alue, joka sijaitsee runsaan kilometrin etäisyydellä kantatilasta. Alue on merkitty Itätalo-Haapsaari rantakaavassa 1974 M-alueeksi, eli maatalousalueeksi. Ympäristökeskus on myöntänyt haetun poikkeuksen 80 m2 kokoiselle tilasaunalle. Koska muuta rantaa ei kuulu enää kantatilaan, luvan saaminen on erittäin merkityksellinen yrityksen toiminnalle.

Yhteiset alueet ja Seeviikin yhteisranta

Itätalolla on osuuksia kahteentoista yhteiseen maa-alueeseen. Seeviikin yhteisranta (kiinteistötunnus 304-407-878-10) sijaitsee vajaan kilometrin etäisyydellä Itätalon pihapiiristä. Se on perustettu yhteiseksi maa-alueeksi 30.1.1912 vahvistetussa isojaossa ja sen yhteydessä suoritetussa halkomisessa. Laituri, rantapuori ja rantahuone näkyvät kartassa, jossa Kaurissalon kylän kaikki tilukset on mitattu halkomista varten vuosina 1908 ja 1909. Turun maakuntamuseon arkistossa on taltioituna vuodelta 1954 piirustuksia Itätalon vanhasta rakennuskannasta, jossa on myös piirrettynä em. rantarakennukset.

Yhteisestä alueesta on laadittu lainvoimainen osakasluettelo v. 2005, josta ilmenee osakaskiinteistöt ja osuuksien suuruudet. Osakaskunta on järjestäytynyt ja hyväksynyt säännöt 19.6.2007. Säännöt on vahvistettu 25.9.2007. Hoitokunta (pj. Leena Alanen) on selvittämässä yhteisen alueen käyttöä ja laiturin rakentamista.

Seeviikin rantaan on rakennettu yksityistie, Maljunpuhdintie, johon Kiinteistöosakeyhtiö Itätalo Kustavilla on kiinteisrörekisteriin 7.5.2010 merkitty tieoikeus.

Virkistyskalastusoikeudet vesialueisiin

Itätalosta on aikanaan myyty pois vesialueet. Kuitenkin kiinteistöllä on pysyvä virkistyskalastusoikeus yhteispinta-alaltaan yli 2400 ha:n kokoiseen vesialueeseen nimeltä Itätalon vesi (304-407-7-24). Tämä oikeus on mainittu sivulla 3 kauppakirjassa, joka on päivätty 1.7.1982. Kyseistä kauppaa koskeva lainhuudatuspöytäkirja pvm 7.6.1983 on Vehmaan käräjäkunnassa asianumerolla 141. Sopimus on uusittu alkaen 1.1.2014.

Täydennysrakentaminen

Tilanne tällä hetkellä

Itätalon olemassa olevan rakennuskannan korjaustyöt sekä pihapiirin siivoaminen ja raivaaminen on saatu siihen pisteeseen, että yleisilmeeltään ympäristö on kohtalaisen siisti. Vanhan rakennuskannan korjaus-, restaurointi- sekä maalaustöitä jatketaan resurssien mukaan. Päätalo, renkitupa ja tallin ylinen toimivat tällä hetkellä yhdessä kokousten, kurssien ja tapahtumien pitopaikkana ja aitat kesämajoituksena noin 30 vieraalle. Ympärivuotista majoitusta on kolmessa huoneessa yhteensä kuudelle henkilölle. Palo- ja terveystarkastukset, omavalvonta- sekä pelastussuunnitelmat ovat hyväksytty/tekeillä koskien toimintaa näissä puitteissa.
Kannattava ympärivuotinen toiminta edellyttää uusien kustannustehokkaiden majoitustilojen rakentamista.

Uudiskohteet

1. Päätalon ullakko n. 217 m2

(ei ole mainittu suunnittelutarveratkaisussa) on edellyttänyt rakennuslupaa ja palo- sekä terveysviranomaisten lausuntoa. Rakennuslupa on myönnetty 30.5.2011. Ullakkoon voidaan rakentaa neljä majoitushuonetta, kokoontumistila, hoitohuone, pesu/WC/saunatilat, pienoiskeittiö, varasto ja siivouskomero.
Tapani Launis

2. Rantasauna 80 m2

(Str tuleva tilanne 18) suunnitelma on hyväksytty Kustavin kunnassa sekä poikkeamispäätös ympäristökeskuksessa 29.5.2009.

 

Suunnittelutarveratkaisupäätös (Str) koske kohtia 3-7: (Kts. kuva sivun lopussa) Päätös on annettu ja 2.7.2007 ja uusittu 17.12.2013.
Bruno Erat

3. Asuintalot yht. 750 m2

(Str tuleva tilanne AM-1)

3.1. Pohjoisen rinteen rakennuskokonaisuus ”Bruno Eratin talo” 350 m2

• noin 40 asiakaspaikkaa, joista 5-10 yrittäjätoimijoille
• esteettömyys
• muunneltavuus/varapedit
• wc/suihkutilat jaettuja/yksityisiä
• yksi tai kaksi paremmin varustettua huonetta liikuntarajoitteisille
• viihtyisä yhteistila
• mahdollisuus vetäytyä rauhaa ja kokoontua yhteen
• eteläpuolella viherhuone (ruukut, valohuone, oleskelu)
• rakennettavissa asteittain?
• puu/savi/ruoko/hamppu

3.2. Eteläiset asuinpientalot 3 kpl

yht. 350 m2

• (voi olla 3 x cohouse, yksityisomiseinen tai keskinäinen asunto-osakeyhtiö)

3.3. Majoituspientalot ”Metsämajat” 3 kpl

yht. n. 60 m2

• ei sähköistetty/aurinkopaneeli, kamiina, yksinkertaisia erä/retriittitaloja

4. Työpajat ja huolto/varasto 300 m2

(Str nykytilanne 14, 15a ja b; tuleva tilanne 14)

• uudisrakennukset rakennetaan tallin taakse puuhuoneen, kalkkimakasiinin ja pajan perustuksille vanhan rakennusperinteen mukaisesti (harjakattoisia ja punamullattuja).
• kylmävarasto entisen puimahuoneen paikalle, tien eteläpuolelle 150 m2 (Str nykytilanne 16, tuleva tilanne 16)

5. Kivinavetta (Str nykyinen tilanne 8) ja siihen liittyvä talvipuutarha 150 m2

(Str tuleva tilanne 8)
Navetta 315 m2+ 352 m2 (tulev. 667 k-m2) 2-kerroksinen, edellyttää käyttötarkoituksen muutoslupaa: suunnitellaan permakulttuurin periaattein.

• suolahuone?
• höyrysauna (yrttiaromit) kylpyammeita (yrtti, suola) ?
• jooga/kokoontumistila yläkerrassa?
• vihervirkistys

Talvipuutarha (Str tuleva tilanne 8) hoitolan yhteydessä; hoitolan lämpimät jätevedet kasvihuoneen pohjaa lämmittämään.

6. Kasvihuone ja aputilat 250 m2

(Str nykyinen tilanne 9, tuleva tilanne 9) entisen sikalan paikalle.

• mahdollisesti eläinsuojia
• kasvihuonearkkitehtuuri

7. Kolme kasvihuonevarausta

etelärinteeseen alas pellolle (Str tuleva tilanne KA)

Energiatalouden kokonaissuunnitelma

Laaditaan muun suunnittelun yhteydessä. Tutkittavana ovat mm. aurinkoenergia, tuulivoima, maalämpö, pelletti.

Jäte- ja vesihuollon suunnittelu

Elinympäristö suunnitellaan kokonaisuudessaan siten, että syntyy mahdollisimman pieni ympäristökuormitus niin energiatalouden kuin jätteiden käsittelynkin suhteen. Keittiö- ja puutarhajätteet syötetään kotieläimille tai käsitellään kompostoreissa.
Jätehuoltopiste tallin yhteyteen.
Vesihuolto ratkaistaan ekologisella periaatteelle kuitenkin niin, että liitytään Kaurissalon vesiosuuskuntaan (sekä puhdas vesi että jätevesi).
– oma porakaivo on ehtymätön, mutta talousvesi puhdistettava, koska korkeat mangaani-, rauta- ja humuspitoisuudet
– sadevesien talteenotto wc:n huuhteluun, huoltoon, puutarhaan
– kompostikäymälät osassa majoitustiloja ja muissa tiloissa

Tieyhteyksien, huoltoteiden ym. suunnittelu

Muun rakennussuunnittelun yhteydessä

Ulkoalueiden ja viljelyn suunnitelma

Suunnitelma osatavoitteineen kytkeytyy muuhun laajentamishankkeeseen.

Vuosina 2012-2015 ajankohtaista

Ulkokeittiötä on laajennettu (savustusuuni ja hella)
Piha-alueita ja metsiä siistitty/karsittu
Päätalon ullakkokerroksen päädyn kesähuoneet otettu ympärivuotiseen käyttöönPortaat rakennettu ullakolle
Tuulimylly pelastettu; uusi pärekatto, jalakset sekä siivet ovat paikallaan.
Kiirellistä:
Tallin, nro 7, katto tarvitsee pikaista korjausta.
Lammen rannalla olevan rappioituneen saunan, nro 12, uusiorakentaminen (rakennus voidaan myydä tontilla).

Vuonna 2014 -2015 käynnistyvät toimenpiteet

Suunnitelmissa toteuttaa vuonna 2014 alkaen

A. Päätalo (nro 1)

Kunnostaminen ja ullakkokerroksen rakentaminen

• ullakko 50 000-80 000
• talon ulkomaalaus 17 000
• peltikaton korjaus 8 000
• hormit ja piiput
• ikkunat
• arvio noin 100 000

B. Vanhempi päärakennus eli väentupa (nro 2)

Korjaus- ja muutostyöt, ravintola/kokouskäyttö

• sähköistys
• vesi ja viemäri
• puuttuvat ovet
• pintaremontti, sisustus
• uuden keittiön rakentaminen/ravintola

C. Flemingin metsästysmaja (nro 3)

pärekatto kaipaa kiireellisesti uutta pintaa (muu konservointi myöhemmin; seuraava vaihe lattiat, ovet, ikkunat, seinälaudat).
sauna (länsipäädyssä)

• kiuas uusittu v.  2014
• takka
• sisutus uusittu v. 2014
• vesi

maakellari (itäpäädyssä)

Uudisrakennukset

D. Rantasauna (erillinen Pyöskerin ranta, Seeviikin yhteisranta)

Minisauna v.2014

Yhteislaituri v. 2014

E. Pohjoisen rinteen rakennuskokonaisuus ”Bruno Eratin talo” (Str tuleva tilanne AM-1)

Kolmen ekotehokkaan rakennuksen muodostama kokonaisuus. Erilaisista luonnonmateriaaleista rakennetut talot täydentävät toisiaan ja antavat mahdollisuuden kokeiluun.
Vesihuolto (Kaurissalon vesiosuuskunta sekä ekologinen puhdistus)

yht. korkeintaan 700 000
Perustelut kohtiin A-E

Kohta A. Päätalon kunnostus ja ullakkokerrokseen laajentaminen

• rakennusperinnön suojelu sekä yleisilmeen parantaminen
• mahdollistaa pienimuotoisen, ympärivuotisen majoitus-  ja bed and  breakfast -toiminnan.

Kohta B. Vanhemman päärakennuksen (nro 2) korjaaminen ravintola/kokoustilaksi

• ravintola erittäin tärkeä ydinpalvelu. Voidaan ulkoistaa yrittäjälle..

Kohta C. Flemingin metsästysmajan katto,sauna ja kellari

• rakennusperinteen säilyttäminen, sauna keskeinen liiketoiminnan peruspalvelu, kellari palstaviljelijöille

Kohta D. Rantasauna ja laituri

• virkistyskäytön kannalta suuri merkitys. Voidaan rakentaa aluksi pieni sauna (valmis).

Kohta E. Bruno Eratin Talo

350 m2:n kokoinen rakennuskokonaisuuus majoittaa vähintään 40 asiakasta ja työntekijää ympärivuotisesti. Joustavat tilaratkaisut mahdollistavat lisäksi isompien ryhmien majoituksen. Käyttöaste kasvaa ja säännöllisen tulorahoituksen muodostuminen voi alkaa.

Täydennysrakentaminen; Muut uudiskohteet 3.2-3.3, 4.-7.

Eteläisen rinteen asuinpientalot (3.2) 3 kpl (Str tuleva tilanne AM-1)

• yksityistalot tai (cohous) keskinäinen osakeyhtiö?
• alue vuokrataan rakennusoikeuksineen!

Metsämajat 3 kpl (3.3) (Str tuleva tilanne AM-1)

• rakennuspaikkoja voi ostaa/vuokrata

Työpajat, huolto ja varastot (4.) (Str nykytilanne 14, 15a ja b, 16; tuleva tilanne 14 ja 16)

• osakkuuksia työpajoihin ja varastoihin voi ostaa/vuokrata!

Toteutetaan myöhemmin
Hoitola (5.) (Str nykyinen tilanne 8) ja talvipuutarha (Str tuleva tilanne 8)
Kasvihuone (6.) (Str tuleva tilanne 9)
Kasvihuonealuevaraus (7.) (Str tuleva tilanne KA)

Pääoman kartuttaminen myynti/vuokraaminen

Pääomaa kiinteistöosakeyhtiölle hankitaan myymällä/vuokraamalla tilasta liiketoiminnan kannalta tarpeettomia rakennuksia ja rakennuspalstoja ja varat keskitetään palvelutason parantamiseen sekä kiireellisiin rakennuskorjauksiin.  Istro Hyvinvointi Oy harjoittaa matkailutoimintaa pitkällä vuokrasopimuksella. Yrittäjät tuolivuokraperiaatteella. Siirtomaatupien (kts. sivun lopussa) asukkaat maksavat vuosivuokraa palsta/tupa/venepaikka.

Hankerahoitus

Majoitustilojen (kohta E.) osalta ollaan tekemässä omaa rahoitushanketta.

Pankkilaina ja takuupiiri

Lainaa voidaan hakea sellaisilta rahoituslaitoksilta, jotka antavat matalakorkoisia ja pitkäaikaisia lainoja. Tavoitteena on toimia arvojen pohjalta taloudellisesti kannattavasti.
Perusrahoituksen kerääminen osakemyynnillä sekä takuupiiri kasvattavat yrityksen likviditeettiä ja toimii lainojen vakuutena. (Mercur-pankki ja takuupiiri, pankki 2.0).

Osakeanti

Koy Itätalo Kustavi voi tehdä maksullista osakeantia koskevan päätöksen.

Ajatuksia yhtiöstä

Pyritään turvaamaan pääkehittäjien laajoista perspektiiveistä käsin muodostetut ja edelleen kehitettävät linjaukset.
Tiedotetaan avoimesti yhtiön varojen käytöstä ja toiminnasta.

Siirtomaatuvat

Oletko kiinnostunut ekologisesta minimitalosta ja mahdollisuudesta toimia maaseudulla? Olemme kaavailemassa sijoittaa Itätalon  26 hehtaarin alueelle viisitoista  “siirtomaatupaa” jatkamaan Itätalon vanhaa torppariperinnettä uudistunein ilmein. Vuokrattavissa on maapalsta, laituripaikka, virkistyskalastusvedet, kellari- ja kasvihuonetilaa (tulevaisuus). Itätalon muut palvelut kuten ravintola tarjolla.

Lue lisää…

• KASVILLISUUSYHTEENVETO